Situations
Couple · Portefeuille 3 biens ⌄
Patrimoine net
Cash-flow mensuel
Taux d'endettement
seuil 35 %
Impôt du foyer · 2026
Patrimoine net projeté
2026 → 2051Tout ce que votre tableur oublie, MyNextInvest le calcule
Du loyer à l'enrichissement
L'annonce affiche 6,2 % brut. Entre le loyer et votre compte en banque, il y a les charges, le crédit, l'impôt du foyer, puis le capital que vous remboursez. MyNextInvest déroule chaque étape, mois après mois, sur toute la durée de détention.
Effort d'épargne
160 €/mois
Enrichissement
+165 €/mois
Un cash-flow négatif n'est pas un verdict : c'est une épargne qui rembourse votre capital. Encore faut-il le voir.
T2 meublé · Lille
Première année, en euros par mois
Loyer encaissé
T2 meublé, charges comprises
Charges
Taxe foncière, copropriété, PNO
Crédit
Mensualité et assurance
Impôt et prélèvements
LMNP réel : les amortissements effacent l'impôt
Cash-flow net
Votre effort d'épargne mensuel
Capital remboursé
Moyenne de la première année
Enrichissement
Ce que le bien vous construit chaque mois
Exemple illustratif : prix 148 000 €, prêt 150 000 € sur 25 ans à 3,35 %, loyer 760 €/mois, foyer en TMI 30 %, barème 2026.
Une plateforme, un seul modèle
Chaque bien, chaque crédit, chaque loyer encaissé alimente le même moteur. Une modification à un endroit se répercute partout : cash-flow, fiscalité, endettement, enrichissement.
Fiscalité du foyer
Tous vos biens passent ensemble dans le calcul de l'impôt : parts, quotient familial, décote, déficit foncier, prélèvements sociaux distincts en foncier et en BIC. Jamais une somme d'impôts calculés séparément.
Moteur crédit
Plusieurs prêts par bien, paliers, révisions de taux, différés, remboursements anticipés, fonds débloqués au fil des travaux. Calculés au centime, mois après mois.
Tableau d'amortissement
Révisez un loyer ou une charge à partir d'un mois donné : tous les mois qui suivent sont recalculés, jusqu'à la fiscalité.
Gestion locative
Encaissements, quittances signées, dépenses du mois et justificatifs privés. Ce qui s'est réellement passé met à jour vos chiffres ; les mois à venir restent projetés.
Situations
Seul, en couple, avec enfants : chaque situation est un monde complet. Deux situations ne s'additionnent jamais, elles se comparent.
Revente
Prix net vendeur, impôt de plus-value avec réintégration des amortissements LMNP, capital restant dû de tous les crédits : ce que vous toucheriez vraiment.
Rapports
Un PDF complet de votre situation, à présenter à votre banquier ou à votre conseiller.
Moteur fiscal
Les barèmes officiels de chaque année, de 2024 à 2026, appliqués dans l'ordre et au niveau du foyer, sur l'ensemble de vos revenus. Voici le calcul pour un couple qui détient trois biens.
Exemple · couple sans enfant
Mariage, Pacs, enfants à charge ou en garde alternée, parent isolé : le quotient familial suit chaque période de votre foyer.
Projets
Trois temps pour passer d'une annonce à une décision. Puis projetez le même projet sur chacune de vos situations, sans jamais le dupliquer.
01 · Estimer
Prix, frais de notaire, travaux, mobilier : le coût total et le rendement brut, avant même le premier rendez-vous à la banque.
T2 meublé · Lille
EstimationCoût total d'acquisition
Loyer visé
760 €/mois
Rendement brut annoncé
6,2 %
02 · Analyser
Micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP réel : le même bien comparé sous les quatre régimes, avec l'impôt réel de votre foyer et des hypothèses de revente explicites.
Impôt et prélèvements · année 1
Analyse03 · Financer
Apport, prêts multiples, différés, assurance : la mensualité, le coût du crédit et votre taux d'endettement une fois l'opération faite.
Plan de financement
FinancementPrêt amortissable
25 ans · 3,35 %
150 000 €
Apport
15 400 €
Coût total du crédit
81 054 €
Taux d'endettement
11,8 %
Calcul inverse
Fixez l'objectif : cash-flow, taux d'endettement ou rendement. MyNextInvest cherche, par dichotomie, le loyer qui l'atteint, avec la fiscalité de votre foyer.
Rigueur
Le moteur de crédit travaille en centimes, mois par mois, sur cinquante ans. Pas d'arrondi qui dérive au fil des années.
Tranches, décote, abattements et prélèvements sociaux : chaque année est calculée avec ses propres paramètres, de 2024 à 2026.
Une donnée manque ? Le calcul concerné s'arrête et vous dit pourquoi. Vous ne verrez jamais un 0 € plausible mais faux.
Base hébergée dans l'Union européenne. Baux, quittances et justificatifs ne sont servis qu'après authentification.
Pour qui
Du premier studio au dixième lot : suivez ce que rapporte chaque bien et décidez du suivant avec des chiffres réels.
Modélisez la situation complète d'un client et remettez-lui une fiche patrimoniale claire.
Montrez à vos acquéreurs la rentabilité nette d'un bien, régime fiscal compris, avant la signature.
Simulateurs gratuits
Six simulateurs pour tester une idée en deux minutes, sans inscription.
Questions fréquentes
Une autre question ? Écrivez-nous. Les formules et leurs prix sont détaillés sur la page Tarifs.
Prêt à passer aux vrais chiffres ?
Créez votre foyer, ajoutez vos biens et vos crédits : en quelques minutes, votre patrimoine s'affiche tel qu'il est vraiment.